一键登录

发展步入“快车道” 贵阳“文旅地产”房 能买吗?

2018/05/03作者:商昌斌 余珉琨来源:贵阳晚报

  近年来,文化旅游地产在贵阳发展迅速,多个新项目开建,但不少市民对文旅地产并不了解究竟什么是文旅地产?文旅地产在贵阳走过了怎样的历程?贵阳有哪些具有代表性的文旅地产项目?其产品有哪些利弊?普通消费者应该如何选择?本期楼视界带您全面了解贵阳的文旅地产。

  贵阳发展文旅地产得天独厚

  房地产界认为,所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产。较之一般的住宅,文旅房地产的特点在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

  据中国房协的统计数据显示,我国文旅地产主要集中在自然资源较好的区域,区域发展不均衡性明显。海南、环渤海、长三角三大区域的项目数量最多,分别占全国文旅地产总数量的21%、17%和16%;最近几年,西南、两广和闽东南地区文旅地产发展也非常迅速;六大区域占到全国文旅地产总数的78%,不同区域有其各自的特色标签特征。西南地区呈现后发赶超态势,近邻昆明、成都等城市也已经作出了很多有益的探索。如昆明的旅游小镇开发,成都的城乡一体化开发。

  2008年,贵阳市委、市政府推出“爽爽的贵阳,避暑的天堂”品牌营销,房开商对文旅地产发展开始了早期规划,在全省地州市以及一些县域城市一些本土开发企业进行了尝试。在当时国家宏观调控背景下,文旅地产受到土地、金融、生态环保和自然文化遗产保护等相关政策的制约下,贵州的文旅地产发展缓慢。

  当时的旅游地产在贵州开发散、规模小,零星的分布在各地、州、市有旅游资源的部分县域城市。其中典型的是荔波“樟江·部落”项目的开发,他们的开发和营销模式吸引着其他开发商的眼球,而乌当的泉天下和保利国际温泉等以其天然的水资源优势,把商品房结合旅游,形成半旅游式的地产开发模式,以此赢取市场认可。

  2012年7月下旬,贵州省政府发布《贵州生态文化旅游产业发展规划》,将在10年内通过投资数百个项目打造旅游强省,投资总额约3万亿元。从此,贵州旅游地产发展有了目标和方向。近年来,贵阳市大力发展旅游产业,陆续打造了大量精彩纷呈的旅游产品,已经形成春季赏花、夏季避暑、秋季观景、冬季养生的贵阳旅游资源特色。从2005年开始,贵阳不少房企开始进入旅游地产领域,众多高端项目陆续亮相。伴随着“爽爽贵阳”以及贵阳生态旅游名片的输出,多条高铁线路的开通,交通条件的改善,让更多外地人来到并了解贵阳,恒大、碧桂园、万科等全国大型房企在贵阳重点投资布局,房企结合贵阳特色,找到了一个新的发力点——文化旅游,贵阳旅游地产迎来了前所未有的发展机遇。

  购房者看中度假兼投资价值

  纵观成功的旅游地产项目,依托传统旅游景区成为不二的成功法门。从海南到云南,开发商均是清一色的抢占景观,涌现出海景系,雨林系、温泉系、古镇系等不同题材的旅游地产项目。利用外部旅游资源,将房地产物业升值,能够更快的形成消费吸引力。因此,旅游地产的本质还是离不开“旅游”二字。总之,如果开发商打算进入旅游地产,首先要考虑能否潜下心来做旅游,如何达成旅游和地产的平衡,如何实现“依靠旅游拉动地产,凭借地产反哺旅游”的良性循环。

  记者调查发现,购买旅游地产的客户多持有度假兼投资的置业理念。购房的出发点是房价不会下跌,最注重产品是否有升值潜力,旅游地产“被承担”了资产保值增值的功能。究其原因,是由于居民投资渠道有限,银行存款量不断刷新历史纪录。因此旅游地产逐渐呈现平民化特征,更多的普通中产阶级加入到旅游地产消费群体中,二十万左右的首付对于贵阳的购房者来说并不是遥不可及的门槛,特别是对于房产升值的普遍预期,加速催使更多的中产阶级成为来旅游地产的业主。

  旅游地产产品需求逐渐呈现两级化,两头大、中间小的“哑铃式需求分布”特征越来越明显。从贵阳近期多个旅游地产项目的市场反应来看,最受市场欢迎的是低总价的小户型产品,次之是200平米以上的大型别墅,而处于中间位置的大三居、大四居的产品反而少人问津。从置业目的分析,面积60-70平米、总价30-40万左右的中小型公寓最适宜投资,也可以兼顾家庭度假功能,因而成为客户首选。大型别墅多用于长期度假居所或改建为会所等商务功能,也受到市场的欢迎。

  体验兴趣多,观光兴趣少。旅游消费正处于由观光游向休闲度假游转变的过渡时期。虽然观光型旅游仍然是主流,但这已不能满足高端财富人群的休闲需求。趋势总是由少数人引领的,而旅游地产置业的财富人群多属于引领度假趋势的这少部分人。在见多识广之后,不再满足于观光,进而追求更高层次的体验需求。因此,配置娱乐体验、健康体验、购物体验、特色休闲体验等复合功能的旅游地产产品更受客户青睐。

  辩证看待旅游地产利弊

  全国旅游地产研究专家胡华认为,文旅地产开发过程中的两大难点:一是必须要有大的资金投入,这是一个“大投入大产出、中投入小产出、小投入无产出”的领域;二是商业模式的设计和品牌的塑造,一个成功的旅游地产商必须打造出独特性的旅游产品,塑造获取优惠资源的企业和产品品牌,形成可持续发展的运营模式。旅游地产开发先期通常需要大量的资金,收益主要来自旅游项目收益、酒店收益和商业地产租金收益,而这些资金回笼周期都比较长。这对开发商的考验很大。

  “为了资金快速回笼,一些开发商都会配套建设一部分住宅项目。由于依附所在地的旅游资源,有旅游地产的概念,这些住宅项目的价格都不菲,这也是开发商的重要利润来源。”贵阳著名地产策划人罗方方说。

  他说,目前在海南购置旅游住宅项目的业主中,有60%至70%为投资需求,而用来休闲自住的仅为10%至20%。“海南的气候条件,决定了它一年四季都可以居住,加上开发时间较早,配套设施相对较为完善,具有一定的投资价值。但这在全国其他地方,要具体问题具体分析。”

  消费者购买旅游地产首先要谨防“旅游地产”成卖房噱头。为了尽快卖房回笼资金,不少旅游地产开发商卖房之初便打出各种承诺,甚至人为拔高项目配套设施,夸大项目规划。然而,由于旅游地产大多开发周期较长,配套到位严重滞后。更有甚者,卖完房之后便一走了之,最初的承诺则成泡影。这在全国一些城市出现过这样的例子。

  购买旅游地产产品首先要考虑配套是否成熟的问题。大多旅游地产主打观光旅居,流动人口较多,过了旅游高峰期,缺少人气的旅游地产项目难免让居住者时常感觉心里“空落落”的,如所购小区入住率较低,那么物业管理、安全问题都会一一暴露。业主入住率太低,物业费难以收取,物业服务,安保服务常会管理不到位。旅游地产的小区内外配套注定不能和常住人口的城市相比,人们正常的生活需求配套难以得到满足。观光景点附近的物价一般会较高,造成生活成本上升。另外,工作问题、子女上学问题等都是购房者需要考虑的重点。

  有的旅游地产项目开发规模很大,所处的位置一般比较偏远,如果要自住,相应的交通成本会较高。开发规模大还可能造成相应的配套设施建成到位的周期会比较长,这不仅降低了旅游住宅地产的投资价值,也使得消费者的自住需求得不到很好的保障和满足。

  置业旅游地产另外一个问题就是闲置。全国工商联房地产商会副秘书长黄岚表示,旅游地产面临的现实问题,是目前整体开发量较高、库存高。尤其是在沿海的资源和风景较好的地方有大量的闲置。

  贵阳的李先生2013年在海南省澄迈一个小区里买了两套房子,一方面想着退休后去养老用。另一方面也是投资。但房子交房三年了,他和家人总共住了不到四个月。

  “本来想让退休后的父母每年去住一段时间,但小区入住的业主不多,没什么人气,而且谁也不认识,父母就不愿意去住。”李先生如是说,所以房子只能先闲置了。

  在贵阳一事业单位工作的刘女士的情况和李先生很相似,她对记者说:“我在海口买房子有三年了,我才去了两次,一次去买房交钱,一次是去收房。我对房子还是很满意的,但目前还在上班状态,真没有时间去住。”

  第三,投资回报有不确定性。国内对旅游地产政策的监管尚处于相对空白的阶段,对旅游地产开发的限制政策较少,不像住宅地产那样政策经常变化,相对来说政策风险较低。但对购房者来说,出手还是要谨慎考虑。如果已退休的老人,买套海南或贵阳的旅游地产的房子,冬天来海南避寒,夏天来贵阳避暑,使用率还会高些。如果是正值上有老下有小的中年购房者,旅游地产项目不一定是很好的选择。由于不少城市中的旅游地产项目开发供过于求,自然出售时的投资回报率不会很高。其次由于旅游城市淡旺季明显,出租房屋也无法取得预想中的回报。当然大型的商业类项目除外,其有自身的商业价值。

  大潮刚起,遍地都是游泳者,潮水退去方知谁在裸泳。目前,贵阳的旅游地产正处于发展初期的投资高潮阶段,众多参与者的分食,让市场鱼龙混杂。对于有旅游地产投资置业需求者来说,最需要做的就是擦亮双眼,拨开雾霾,选择真正能满足自身需求的项目。(贵阳晚报 记者 商昌斌 余珉琨)