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今年楼市能否继续购销两旺?

2019/01/31作者:地产周刊记者来源:遵义晚报

  随着2018年成交量的回升,不少开发商让利优惠的行为明显减少,房价虽然以平稳为主,但部分楼盘依然在提价。记者发现,如果这样的态势得以延续,那么2019年遵义楼市又将是迎来全面购销两旺的态势。但眼下的问题是,尽管优势种种,一些开发商蠢蠢欲动意图就势提价,也让人担忧。

  房地产的行情还是要看供求关系的变化,而房价和收入在这种变化中起着相当重要的作用。当下,很多人关注的是:房价走势与楼市发展将如何互动?今年的房价到底是涨还是跌?

  需求大于供给能否持续?

  据遵义市房地产协会的统计,2018年商品房销售累计批准预售商品房1488.52万平方米,同比增长31.09%;销售商品房面积1391.56万平方米,同比增长23.58%。全年销售面积占全年预售面积的93.49%,批准预售的房源基本上销售完毕。

  其中批准预售商品房住宅面积1127.05万平方米,同比增长38.88%;销售住房1125.37万平方米,同比增长21.44%,商品房住宅销售面积占全年批准预售面积的99.85%。批准预售商业等用房面积361.48万平方米,同比增长11.58%,销售面积266.19万平方米,同比增长33.57%。

  全年实现商品房销售金额747.6亿元,同比增长45.7%,接近一半,其中住宅销售金额是521.2亿元,同比增长44.6%。

  遵义市中心城区(不包含播州区)全年完成房产开发投资23.6亿元,同比增长20.8%;中心城区全年累计批准预售商品房面积636.40万平方米,同比增长23.05%;销售面积566.76万平方米,同比增长19%。其中商品住宅批准预售470万平方米,销售461.2万平方米,批准预售非住房面积166.4万平方米,同比增长3%,销售非住宅面积105.57万平方米,同比增长24.5%。

  商品房实现销售金额377.7亿元,同比增长53%,超过一半,其中商品住宅销售金额268.1亿元,同比增长53.8%。

  2018年全市新建住宅商品房价销售均价4617元/平方米,同比增长11%,其中中心城区新建商品住宅销售均价5683元/平方米,同比增长21%。价格环比数据显示涨幅比较平稳,在全国70个重点监控城市涨幅排名来看,遵义排名靠前。

  全市商品房库存1339.6万平方米,其中商品住宅419.64平方米,商业等用房库存919.96万平方米,商品房去化周期16.4个月。其中商品住宅去化周期只有6.3个月,商业等用房去化周期比较高,59.3个月。

  中心城区(不包含播州区)商品房库存518万平方米,其中商品住宅库存87.32万平方米,商业等用房430.68万平方米,商品房去化周期仅仅只有3个月,严重的库存不足,所以2018年遵义市商品住宅用房供求不足。

  2018年总的情况是商品住宅用地增加,商业用地供应趋缓。全市出让商品住房用地469宗,计840.79公顷,同比增长43.9%,出让商业服务用地136宗,计227.57公顷,同比减少7.71%;中心城区出让商品住宅78宗,计288.51公顷,同比增长4.63%,出让商业服务用地33宗,计72.44公顷,同比减少36.33%。

  2017年中心城区人员为145.8万人,2018年略估超过150万,按照《市委市政府关于深入推进山水生态新型城镇化建设的实施意见》,到2020年,中心城区人口将达到200万。2017年遵义市城镇人口人均住房面积42.2平方米,2018年达到42.62平方米,2020年预计城镇人均住房面积将达到48平方米,需新建住宅面积21216万平方米,年均需新建住宅1000万平方米以上。

  从整体数据显示来看,预计2019年遵义市房地产市场住宅呈现供销两旺的趋势,商业用房去库存压力较大,房地产总体销售在2019年呈现平稳增长趋势。

  房价仍然是楼市关注的焦点

  令很多人都期待不矣,并且呼声很高的房价下跌并未在遵义楼市中出现。在去年如此大成交量的支撑下,开发商的心理优越感油然而生。从理性的角度分析,房价坚挺的背后究竟有着怎样的支撑?

  业内人士认为主要有以下几点:其一是政策导向扶持,如棚改货币化补偿政策。2018年中心城区计划棚改拆迁户数18947户,每户按建筑面积80平方米,共需拆除建筑面积152万平方米。这样看来,棚改依旧催生了大量的购房需求。

  其二是金融利好助推。对于购房者而言,刺激其潜在购房欲望最有效的方式就是减少首付比例,降低按揭利率。

  其三是土地资源稀缺。近期房价上涨也同土地市场的供给关系密切,去年遵义国有土地挂牌出让,住宅用地推出不多,也有部分是商用、办公和工业用地。

  房价坚挺的背后,其实可以找到N个理由,当然也可以找出N个相反的观点驳斥。平心而论,涨还是跌,这是购房群体难以掌控的。消费者可以考虑观望也可以选择出手,最后的结果无非就是与房开商博弈僵持,导致成交周期拉长、市场信心涣散,重新进入又一轮对峙阶段。如何权衡利弊,怎样先发制人,争夺主导话语权,本身就是一种寻求市场动态平衡的过程,没有对与错,只有对于大局的认识问题。

  从总体来看,应该说目前楼市在刚性需求的强劲拉动下,成交放量相当明显,当然也给了市场久违的人气和必要的信心。仅仅从数据分析,市场的确表现出了购销两旺。然而在全球经济不景气的大背景下,在保持乐观和信心的同时,更需要的是理性与冷静。楼市究竟是“稳步回暖”还是“昙花一现”?其实质不外乎是要寻求楼市理性发展的主基调,那就是卖方需要心平气和,买方需要量力而行,切莫追高追涨。稳中求发展,这才是可持续健康发展的硬道理。

  降价的梦想能否实现?

  遵义要打造黔川渝结合部中心城市的发展战略,这对楼市的发展更有利。在目前的收入分配格局之下,影响消费需求的因素主要有两个:在农村,主要是社会保障问题;在城市,主要是房价问题。即便在目前楼市出现购销两旺的行情下,更不能忽略对这个问题的考量。

  从理论上说,如果房价继续合理下调,不但可以大大释放住房购买需求,带动相关产业的消费需求,非相关产业也会因居民实际可支配收入的提高而出现需求上升。不过反对的理由也不无道理,即开发商可能要面临较大的压力,银行也可能产生大量呆坏账。但换个角度思考,作为一个市场主体的开发商,面临一些经营风险是再正常不过的市场现象。事实上,在前几年房地产大势发展阶段,开发商已经提前透支了若干年的利润,一个成熟的开发商不会因为必然到来的房价调整而至于破产。

  房价一旦在市场规律的作用下自我调整,由此带来的损失,应该由投资者、开发商、银行共同分担,政府所起的是稳定的作用。这种损失分担机制一旦形成共识,那么未来房价即便调整,也并不可怕。(遵义晚报 地产周刊记者)