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　　年已过，大量外来务工人员进城，学生陆续返校，房屋租赁市场也渐渐回暖，线上线下租房广告层出不穷。但在租房过程中，由于合同、房屋损毁等一系列原因，让出租者和租赁者之间产生了不愉快，有些不法分子甚至做起了“二房东”，对出租者和次承租者自身利益造成损害。

　　近日，记者就租房问题采访了贵州黔信律师事务所骆婧律师，由她来为大家解读房屋租赁过程中可能产生的问题，及如果遇到了问题应该如何进行解决。

　　未按约定房屋转租出租者有权收房

　　“在房屋租赁中，一般常见的是3个问题，合同违约、房屋受损、房屋转租，这些问题对租房双方都会产生一定的影响。”骆婧告诉记者，在他们处理过的房屋纠纷中，就遇到过因房屋转租产生的矛盾纠纷。

　　骆婧向记者描述了当时的事发经过。去年年中，房东孙某将其位于金阳的一套两室一厅的房屋出租给陈某，双方签订了一年的租赁合同。在合同生效期间，陈某在房主不知情的情况下，以低于承租价的价格将房屋以半年租的方式，将两间卧室分别租给了第三方王某和陈某某。房东孙某在发现了陈某的做法后，多次拨打陈某的电话，但陈某均推脱不出面，已经住进的王某和陈某某称交付了租金，并不愿搬出。为此，孙某找到了骆婧律师，寻求帮助。

　　骆婧告诉记者，孙某遇到的事情属于房屋转租，在出租人孙某与承租人陈某之间签订的合同中，并没有约定在租房期间房屋可以转租，所以认定承租人无权转租房屋，承租人违反了合同约定，出租人在这时有权将房屋进行收回，如果发现房屋确认在租赁期间出现了损毁，经过鉴定后，由承租人和次承租人承担责任。

　　合同违约、房屋受损可以走司法程序进行解决

　　如果遇到了合同违约的情况如何处理？骆婧告诉记者，合同违约一般是租客不支付租金导致合同违约，或者是出租者在合同未到期前将房屋转租导致的违约。在由合同约定后，双方均要履行约定，如果有一方提前结束约定，势必会造成另一方的损失，如果出现这样的情况，在签订合同时应约定如有违约支付一定数额的违约金或者交付定金作为担保，如果合同没有明确写明违约应当如何处理时，当事人双方可以先行协商，如果协商未果，可以走司法程序进行解决。

　　租房过程中遇到了房屋损毁的问题，一般是墙体、家具等损毁或未经出租者同意，擅自改变房屋主体结构。房屋损坏的责任由谁承担，主要取决于在租赁合同中约定的责任方是谁，和物品损毁的原因，如果承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，导致租赁物出现损毁，出租人有权解除合同，并要求赔偿损失，如果合同中写明因自然损坏或由出租人修复，则由出租人负责，如果合同中并没有写明责任主体在谁，双方协商未果后，可以向法院提出诉讼。

　　合同的完整性合法性有效性都很重要

　　合同是否有时间限制？骆婧告诉记者，法律规定，租赁期限最长不得超过20年，如果租赁期超过6个月，则必须签订租赁合同。超过6个月没有签订合同，则视为不定期租赁，任意一方都可解除合同。

　　在租赁过程中，签订有效的租赁合同是通过法律的手段保护当事人双方的有效方法，所以合同的完整性、合法性、有效性都很重要。在约定交房之前，一定要签署合理合法的租赁合同，合同中要了解清楚房屋所在地的具体地址，对租金、押金的性质要写明；违约责任约定要详细，家具、家电等设备情况列出清单，指明发生意外或损毁的情况下，应该由哪一方承担怎样的责任；如果房屋需要再次装修，也分清合约期满后，装修的赔偿和归属问题。在合同中，也要告知承租人不得从事违法犯罪活动，因从事违法犯罪活动导致出租人造成的一切损失，承租人有权进行赔偿。

　　同时，承租人在租房前一定要看清出租人的房产证、购房合同等证明非“二房东”身份的证明，防止二次租房的事情发生。

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